জমি কেনার ক্ষেত্রে যে বিষয়গুলো অবশ্যই জেনে নিবেন

একখণ্ড জমির মালিক কে না হতে চায়? এই ইচ্ছা পূরণের জন্য অবশ্যই আপনাকে কিছু বিষয়ে খেয়াল রাখতে হবে। বিশেষ করে জমি বিক্রেতার মালিকানা এবং জমির বিভিন্ন দলিল ভালোভাবে যাচাই-বাছাই করতে হবে। নইলে বিপদে পড়তে পারেন, এমনকি প্রতারিতও হতে পারেন। 

জমি কেনার প্রধান ও পূর্বশর্ত হচ্ছে, ক্রেতা হিসেবে আপনাকে সাবধান এবং সচেতন হতে হবে। হুট করে দলিলপত্রাদি যাচাই না করে জমি কেনা উচিত নয়। অনেক 
সময় দালালদের কথায় প্ররোচিত হয়ে জমি কিনতে গিয়ে সর্বস্বান্ত হয়ে পড়ার ঘটনাও রয়েছে।

এবার জেনে নিন জমি কেনার ক্ষেত্রে যে বিষয়গুলোকে গুরুত্ব দিবেন-

প্রথমেই জমি সংক্রান্ত সকল কাগজপত্রের ফটোকপি চেয়ে নিন মালিকের কাছ থেকে। যেমন- সি.এস খতিয়ান, আর.এস খতিয়ান, বি.এস/ঢাকা সিটি জরিপের 
খতিয়ানসহ হাল সনের খাজনার দাখিলাসহ সংশ্লিষ্ট সকল কাগজপত্র।

এ কাগজগুলো দিয়ে মালিকানা স্বত্ত্ব পরীক্ষা করে দেখতে হবে। জমির তফসিল অর্থাৎ জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর উক্ত দাগে জমির মোট পরিমাণ জানতে হবে। 

এছাড়া সি.এস খতিয়ান, এস.এ খতিয়ান, আর.এস/বি.এস খতিয়ান ও ঢাকা সিটি জরিপের খতিয়ান পাশাপাশি মিলিয়ে দেখতে হবে জেলা, মৌজা, থানা, দাগ নম্বর 
ইত্যাদি মিল আছে কিনা।

যদি না মিলে তবে ওই মৌজার সি.এস নকশা, আর.এস./বি.এস ও ঢাকা সিটি জরিপের নকশা জোগাড় করে তার তুলনা করে দেখতে হবে সি.এস দাগ ভেঙে কয়টি 
আর.এস. দাগ বা সিটি জরিপের দাগ সৃষ্টি হয়েছে এবং সেগুলো কি কি। এরপর ভূমি রেকর্ড রুম থেকে ওই খতিয়ানগুলোর সই-মুহুরি নকল নিয়ে মালিকের নাম নিশ্চিত করতে হবে। 

বিক্রেতার জমিটি তার অন্যান্য শরীকদের সঙ্গে অংশনামা হয়েছে কিনা তা দেখতে হবে। বিক্রেতা যদি বলেন যে আপোষমুলে বণ্টন হয়েছে, কিন্তু রেজিস্ট্রি হয়নি। তবে ফারায়েজ অনুযায়ী বিক্রেতা যেটুকু অংশের দাবিদার শুধু সেটুকু কিনাই নিরাপদ হবে।

বিক্রেতা উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত হলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ান বিক্রেতা বা তিনি যার মাধ্যমে প্রাপ্ত তার নামে অস্তিত্ব (যোগসূত্র) মিলিয়ে দেখতে হবে। জমি বিক্রেতার মালিকানা স্বত্ব বা বিক্রয়ের বৈধ অধিকার আছে কিনা তাও দেখতে হবে। অর্থাৎ জমির মালিক নাবালক বা অপ্রকৃতিস্থ কিনা তাও লক্ষ্য রাখতে হবে। নাবালক হলে আদালতের মাধ্যমে অভিভাবক নিযুক্ত করে বিক্রয়ের অনুমতি নিতে হবে। এছাড়া শরিকদের সঙ্গে বিক্রেতার সম্পত্তি ভাগাভাগির বণ্টননামা (ফরায়েজ) দেখে নিতে হবে।

বিক্রেতা যদি তার কেনা জমি বিক্রি করতে চান, তাহলে বিক্রেতার ক্রয় দলিল বা ভায়া দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিল করে বিক্রেতার মালিকানা নিশ্চিত করে নিতে হবে।

জমি কেনার আগে সব অংশীদারকে নোটিশ দিতে হবে। যাতে পরবর্তীতে মোকদ্দমা হওয়ার সম্ভাবনা না থাকে। সাব–রেজিস্ট্রারের অফিসে তল্লাশি দিয়ে জমির সর্বশেষ বেচাকেনার তথ্য জেনে নেওয়া যেতে পারে। এছাড়া বিবেচ্য ভূমি কোনো আদালতে মামলা–মোকদ্দমাভুক্ত কি না, তাও জেনে নিতে হবে। মামলাভুক্ত জমি কেনা ঠিক হবে না।

এবার দেখতে হবে বিক্রেতা ওই জমির ব্যাপারে কাউকে আমমোক্তার নিযুক্ত করেছেন কিনা, এছাড়া ব্যাংক কিংবা অন্য কোন প্রতিষ্ঠানে বন্ধক রেখেছেন কিনা। বিবেচ্য ভূমি খাস, পরিত্যক্ত/অর্পিত, অধিগ্রহণকৃত বা অধিগ্রহণের জন্য নোটিশকৃত কি না এ বিষয়টিও জানতে হবে। এ ব্যাপারে তহশিল, উপজেলা ভূমি অফিস বা জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ের এল এ শাখা থেকে জেনে নিতে পারবেন।

জমির মালিকানা স্বত্ব সঠিক পাওয়ার পর আপনাকে সি.এস/আর.এস/বি.এস/ঢাকা সিটি জরিপের নকশা নিয়ে সরেজমিনে গিয়ে দেখতে হবে নকশা অনুযায়ী ওই 
জমিটি সেই দাগের কিনা।

এরপর বিক্রয়ের জন্য নির্দিষ্ট জমিটি বর্তমানে কে দখলে আছে, কিনতে গেলে কোনও কারণে ভোগ দখলে বাধাগ্রস্থ হবেন কিনা, কিংবা রাস্তা বা পথাধিকারের কোন বাধা -নিষেধ আছে কিনা তাও সরেজমিনে যাচাই করে নিতে হবে।

এএইচ/